Bonus 110 e bonus facciate: cosa succede dopo i lavori? Guida pratica tra vizi, crediti e condominio

Dalla promessa alla realtà (scomoda)

Negli anni del Superbonus 110% e del bonus facciate nel mio canale Youtube ho pubblicato video su opportunità, cessione del credito e sconto in fattura.
Oggi rileggo quelle regole alla luce di ciò che vedo nei fascicoli: cappotti applicati male, muffe e infiltrazioni, SAL discordanti, asseverazioni incomplete, crediti non riconosciuti dall’Agenzia delle Entrate.

Questo articolo non ripete il video: lo approfondisce. Troverai un quadro ordinato dei problemi tipici, i riferimenti legali essenziali e una checklist operativa per muoverti senza perdere tempo (e diritti).

Annuncio: pubblicherò sul mio canale un video della serie “Due Minuti” con i 5 controlli da fare prima di un ricorso sul credito respinto.

---

1) Qualità degli interventi: vizi, difetti e responsabilità dell’appaltatore

La corsa a rientrare nei tempi ha spesso generato materiali inadeguati e maestranze improvvisate.
Risultato: cappotti che non isolano, ponti termici irrisolti, distacchi, muffe.
In diritto, però, i rimedi esistono.

• Art. 1667 c.c. – Vizi e difformità: l’appaltatore risponde dei vizi; il committente può chiedere riparazione, riduzione del prezzo o risoluzione.Nota pratica: la denuncia dei vizi va fatta senza ritardo dalla scoperta; l’azione ha termini stringenti.
• Art. 1669 c.c. – Rovina e gravi difetti: tutela più ampia e prolungata per difetti che incidono su solidità, funzionalità e sicurezza (anche impianti/isolamento).

⚠️ Attenzione: contestare l’opera è sacrosanto, ma può riflettersi sulla gestione del credito d’imposta se i lavori vengono messi in discussione. Serve una strategia coordinata tra tecnico e legale.

2) Credito non riconosciuto o “incagliato”: cosa significa e come reagire

Scenario ricorrente: lavori eseguiti, credito ceduto alla banca o caricato nel cassetto fiscale, poi i controlli e il diniego.

Le cause più frequenti:

• Errori formali: incongruenze tra SAL, allegati mancanti, asseverazioni incomplete, APE ante/post non coerenti.
• Profili sostanziali: costi non congrui, massimali superati, errata qualificazione tra interventi trainanti/trainati.

Le strade possibili:

• Istanza di autotutela per errori evidenti e documentabili.
• Ricorso tributario contro il provvedimento di diniego (occhio ai termini dalla notifica).
• Azione di responsabilità verso tecnici/professionisti in caso di colpa professionale (verifica polizze RC).
• Interlocuzione con l’istituto cessionario per verifiche congiunte: utile, ma non sempre esigibile.

Documenti da avere subito in ordine: cronologia dei SAL, copie di tutte le asseverazioni, APE, computi metrici, capitolati, contratti, verbali, PEC.
Un fascicolo ordinato fa spesso la differenza tra una difesa efficace e un rigetto “per difetto di prova”.

3) Condominio: come evitare che il cantiere diventi una guerra di religione

In condominio la tensione si taglia col coltello: lavori a metà, richieste extra, assemblee interminabili.
Un edificio con ponteggi eterni o cause pendenti perde valore e scoraggia i compratori.
La governance è decisiva.

Cosa deliberare (bene) in tempi rapidi:

1. Verbale tecnico indipendente: stato lavori, vizi, priorità.
2. Quadro economico aggiornato: residui, extra, fabbisogni.
3. Mandato chiaro all’amministratore per negoziare/agi re con impresa e professionisti.
4. Mediazione o negoziazione assistita prima del contenzioso, per ridurre tempi e rischi.
5. Piano di completamento realistico, con milestones e verifiche periodiche.

Cosa fare – Checklist operativa

• Raccogli tutto: SAL, APE, asseverazioni, computi, contratti, capitolati, verbali, PEC.
• Perizia tecnica: fotografia neutra dello stato dell’opera e dei vizi.
• Messa in mora dell’impresa: chiara, circostanziata, con termine per adempiere.
• Valuta i tempi: denunce e azioni hanno termini; non aspettare.
• Credito: acquisisci l’atto di diniego, leggi la motivazione, valuta autotutela/ricorso.
• Condominio: ODG con punti chiari e documenti già pronti.
• Strategia integrata: coordina tecnico – fiscale – legale.

---

FAQ

---

Conclusione: incentivi forti, fiducia fragile

Misure iper‑premiali come il 110% hanno acceso entusiasmo ma anche distorsioni: inflazione dei prezzi, qualità altalenante, contenziosi, crediti incagliati.
Al Paese servono incentivi più stabili e graduali, meno spettacolari ma più solidi.

Al centro restano le persone e la casa, che non è solo un bene economico: è identità e memoria.
Affrontare questi nodi con lucidità, responsabilità e cura è il primo passo per ricostruire fiducia tra cittadini, imprese e istituzioni.

Se ti serve un confronto sul tuo caso, parliamone: mettiamo in ordine atti e prove e impostiamo un piano d’azione essenziale (cosa fare, quando, con quali documenti).

L’autore ha impiegato strumenti di intelligenza artificiale come supporto redazionale, curando personalmente la selezione, l’organizzazione e la verifica rigorosa dei contenuti.